В последните години на Балканите се наложи една удобна, но подвеждаща формула: евтини имоти, растящ брой туристи и лесна печалба. Това е логика, която все по-често виждаме и в България - особено в сегмента на краткосрочните наеми чрез платформи като Booking.com.
На пръв поглед всичко изглежда повече от убедително. Туристите се увеличават, новото строителство расте, а пазарът създава усещане за сигурна доходност. В такава среда инвестицията в апартамент за отдаване под наем изглежда почти безалтернативна.
Данните от Албания обаче показват, че тази формула започва да се пропуква - и то по линия на най-важния показател: реалната възвръщаемост.
Според официална информация 17 225 имота са генерирали около 80,1 млн. евро резервации за девет месеца. От тях приблизително 16%, или 12,86 млн. евро, отиват директно за комисионни към платформите. Това автоматично сваля реалния приход за собствениците до около 67 млн. евро.
Тук обаче идва първото важно уточнение: това не е печалба, а оборот след посредника.
След приспадане на базови разходи - поддръжка, почистване, консумативи, амортизация - ефективният доход пада до около 51 млн. евро. Разпределен между всички имоти, това означава средно приблизително 3966 евро годишно нетен доход на апартамент.
Източник: iStock
Този резултат изглежда още по-показателен, ако го поставим в инвестиционен контекст.
При ориентировъчна цена от 120 000 евро на имот, това означава доходност от около 3% годишно - и то в сравнително добра година за туризма. След облагане тя пада още. На практика това е ниво, което:
- едва компенсира инфлацията
- е сравнимо с най-консервативните финансови инструменти
- и остава под доходността на държавните облигации
С други думи, инвеститорът поема реален пазарен риск, а получава възвръщаемост, близка до безрискова.
Тук се откроява и един парадокс, който често остава встрани от публичния разговор. В този модел най-големият печеливш не е собственикът на имота, а посредникът. Платформи като Booking.com реализират стабилен процент от всяка резервация, без да инвестират в активи, без да носят разходи за поддръжка и без да поемат риска от сезонни спадове.
На този фон става ясно защо връзката "повече туристи = повече печалба" не работи автоматично. Когато предлагането расте по-бързо от търсенето, конкуренцията се засилва, цените се натискат надолу, а доходността неизбежно се свива.
Именно това се случва в Албания. Строителството достига около 14,5% от БВП - изключително висок дял дори в европейски контекст. Това е ясен сигнал за силен инвестиционен натиск и очаквания за бъдеща печалба.
Източник: iStock
В същото време динамиката на туризма вече се променя. Ръстът на посетителите се забавя осезаемо - от 35% през 2023 г. до около 2-3% през 2025 г. Това е типичен преход от бърз растеж към зрял пазар, в който възможностите за лесни печалби намаляват.
Проблемът е, че инвестиционното поведение рядко се адаптира толкова бързо. Инерцията остава, новото строителство продължава, а очакванията се базират на вече отминалия бум.
Така се оформя класическа картина: свръхпредлагане, натиск върху цените и постепенно ерозираща доходност.
За инвеститорите това има конкретно измерение. При лихви по ипотечни кредити от порядъка на 5-7%, всяка доходност под 8% трудно оправдава поетия риск. Под този праг имотът започва да губи икономически смисъл като инвестиция и се превръща в актив, който разчита основно на бъдещо поскъпване.
А това вече е различен тип стратегия - по-близка до спекулация, отколкото до устойчив доход.
Този модел не е изолиран. Той е предупреждение и за България, където сходни тенденции се наблюдават в части от пазара - както по Черноморието, така и в големите градове с активен краткосрочен наем.
Големият урок е прост, но често пренебрегван: нискобюджетният туризъм създава обем, но не гарантира стойност. А когато доходността падне под тази на безрисковите алтернативи, инвестицията губи своята логика.
В такъв момент пазарът вече не създава богатство, а просто... просто преразпределя риска.
USD
CHF
GBP
